长租公寓爆雷 是不可持续发展模式的必然结果

作者： 陈兵 郭光坤

近期，长租公寓爆雷，引发了社会各界的广泛关注。最高人民法院副院长杨万明12月4日在国务院新闻办举行的新闻发布会上答记者问时明确表示：“有关地方和部门正在依法依规进行处理。这个事件如果形成案件进入司法程序的话，人民法院将严格依法进行审理，以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。”

长租公寓平台经营模式之困

据媒体报道，2018年至今全国陆续爆雷长租公寓超过170家。分散式长租公寓平台运营模式的本质是先在市场上寻找零散房源，与房东达成协议后对房屋进行一定的处理改造，再转租给目标租客，在健康发展情况下应以转租差价作为营利来源。但目前长租公寓市场实际上呈现出“高进低出、长收短付”的运营模式，期待能以此种方式取得市场地位，在此基础上提升相关服务质量，增强用户黏性，巩固并逐步提升市场地位，在市场竞争趋于稳定时，再提高价格以实现营利，但在目前尚未实现营利时，该模式运转已难以为继。

当下分散式长租公寓平台运营模式如图所示，第一步，在寻找到意向房源后，平台与房东订立《财产委托管理服务合同》，约定对房源进行管理，并向房东支付定期（按月或按季）且持续增长的收益，双方达成协议后，再对所承租房源进行样式或居住空间改造。第二步，平台将所改造完毕的公寓进行挂牌，与意向租客对于房租费及相关管理费用进行协商，达成合意后双方订立《房屋租赁合同》。若对于健康的长租公寓发展模式而言，至此，多方的法律关系应已固定，平台作为转租人以租金差额实现营利，或作为居间人（现行《合同法》称居间人，《民法典》改称中介人）以其付出的居间服务获得报酬。

而由于长租公寓市场的快速发展，导致在第一步时，各平台之间为扩张市场，提升自身平台的市场份额，意图取得一定的市场力量后能够提升对租客的租房租金与降低房东的房源租金，因此在前期房源有限的市场条件下，各平台便以高价策略来抢占房源市场。据报道，在2018年长租公寓高速发展时期，各平台通常以高于市场正常价格的20%~40%来实现房源抢夺，在抢夺房源的同时为提升市场占有率，采取较低的出租价格，以此吸引租客，即“高进低出”。

为缓解“高进低出”的价格策略与自身从事房屋改造、物业管理、业务发展等运营成本的资金压力，采取了在租客端鼓励其一次性支付长期（通常为一年）租房费用（租金定价采取支付租金期限越长平均月成本越低的定价策略），而对房源端则按月或按季支付房东房源费用，即“长收短付”。同时，平台为使租客能够一次性支付高额的长期租金费用，引入第三方银行开展租金贷业务，由租客在银行办理信贷，由银行一次性将贷款资金支付给平台。

长租公寓平台以期限错配的方式实质上控制了大部分租客资金的使用，并以此进一步实现扩张市场，第三方银行的引入也使得房屋租赁业务出现了金融衍生品的特征，过高的杠杆比例埋下了爆雷的高风险。事实上，当前各长租公寓平台的运营在此过程中也并未产生收益，其使用资金源于对未来应支付给房东远期资金的透支，现期的资金漏洞必须由新进入租客的租金来填补，若无法实现房屋租赁业务运营收益，这一模式也必将演化成以“低租金”“高收益”“稳信贷”的表象掩盖“庞氏骗局”的实质，同时坑骗租客、房东与银行。而由于年初全球疫情的影响导致租客源的骤降，缺少资金的流入加速了各平台漏洞的暴露，这是该运营模式之困的必然结果，却将风险转嫁给了租客、房东、银行与社会。

长租公寓经营中房东租客之困

目前长租公寓中租金贷租房模式的比例过高，大量租金贷业务的租客一边需要继续向银行偿还贷款，另一边面临着房东退还房屋的要求，导致矛盾不断，现以法律视角对三方关系进行检视。

租客与银行间成立借款合同关系，借款目的为支付租客与长租公寓之间房屋租赁合同约定的租赁费用，故当租客与银行订立合同后，银行一次性将约定贷款支付给长租公寓时已履行其主给付义务，对于租客而言从法理上应当按照约定履行定期还款义务。虽然长租公寓现无法对租客履行在租赁合同项下提供房屋居住与服务的义务，基于合同相对性，这不影响租客与银行间借款合同的效力，因此租客在长租公寓违约的情况下，仍应继续履行对银行的还款义务，但可以请求平台运营商返还租金并承担违约损害赔偿。借款合同关系造成了现实中租客一方面仍在支付租房费用，但另一方面已遭到房东要求清退房屋的真实痛感，进一步激化了租客与房东之间的矛盾。

租客与房东间的法律关系，目前存在两种争议观点：一是租客与房东之间应直接成立房屋租赁合同关系；二是租客与房东之间不存在直接的法律关系，两种观点的分歧在于房东与平台之间《财产委托管理服务合同》性质应认定委托代理合同还是房屋租赁合同。

第一种观点认为由于房东与平台之间订立了财产委托管理服务合同。（1）合同名称明确约定为委托合同，故双方应成立委托代理关系；（2）平台应作为房东的代理人，与租客之间成立的房屋租赁关系的法律效果应由被代理人房东承担；（3）平台所进行的包括但不限于装修、保洁、租客管理等，属于约定对房东提供服务的内容。同时，由于平台与租客订立的《房屋租赁合同》中载明房东为产权出租方，平台仅作为房屋代管机构，故而平台仅作为房东的受托人，与房东是委托代理关系，租客与房东之间成立房屋租赁关系。在此情形下，租客已履行给付租金的主给付义务，房东无权清退租客，对于房东无法从代管机构获取租金应属于房东与平台间的合同纠纷，应由房东请求平台履行租金支付义务。在这一观点下，平台作为代理人与租客订立的房屋租赁合同将直接约束作为被代理人的房东与租客，租客已履行支付租金的主给付义务时，房东应履行提供房屋使用权的主给付义务。

然而，这一观点仍存在明显缺陷：合同性质应以合同内容为准，即使房东与平台之间合同名为“财产委托管理服务合同”，也不应据此直接认定双方成立委托代理关系，而应以合同约定的实质内容为准。

首先，对于合同内容进行考察，虽然双方合同中约定平台作为房东房产的独家代理，从事运营及出租房屋活动，但双方主要约定还有：（1）平台将定期且向房东支付租金。若房东与平台间成立的是委托代理关系，则当房屋未产生实际租赁关系时，平台作为被委托人并不具有向房东支付租金的义务，这一约定的实质是平台将承租房东房产，并对其定期支付租金。（2）平台承诺在特定期限内未支付租金，则房东具有单方解除权，可单方行权直接解除合同，在合同解除后平台不具有运营出租房屋的权利来源，则应返还房屋。若双方为代理关系，房租租赁关系发生在房东与租客之间，平台不具有许可房东单方解除租赁合同的权利。

其次，对实际运营模式进行考察，平台是以定期高额租金从房东承租房源，后根据相应的市场价格将房源转租给租客。若平台仅作为代理人，房屋租赁关系直接在房东与租客间产生，依据合同相对性，租赁合同主要内容应在房东与租客间达成合意，除合同主要标的物之一的租赁房屋条件达成一致外，对于租金约定也应在房东与租客间达成一致，即租客支付租金数额与房东收取租金数额应相同。但在运营的实质上则是平台与房东、租客分别以两个价格进行约定，与双方分别形成租赁合同，实际运营模式也表明平台本质为转租人而非代理人。

最后，某头部平台官方网站介绍中明确说“所有房源都与出租人签订长期租赁合同，以保证租客居住的稳定性”，可见平台的真实意图是与房东形成租赁关系，而非委托代理关系，只是房东许可平台进行转租。平台与房东之间合同的实质关系应认定为房屋租赁关系，而非为委托代理关系。

在实践中一些裁定书也认可这一观点，受案法院认为，虽然房东与平台之间合同名为委托合同，但实则应为房屋租赁合同。基此，平台与租客成立的房屋租赁合同为新合同，真实房东与租客之间并无直接的法律关系。故这些裁定书认为，在平台违约后，房东有权行使单方解除权，并取回房屋使用权。这导致租客产生一方面需要还租金贷，一方面遭到房东要求清退的境遇，基于此，房东与租客均是受害者，这一矛盾是由于平台的双向违约而产生的，使房东与租客均陷入困境。

对长租公寓经营困局的反思

当下租客、房东、可能承担坏账风险的银行乃至在长租公寓平台运营过程中进行资金垫付的公寓改造施工方、运营维护劳动人员等群体，其所困症结核心仍在于平台本身，各方只能要求平台承担相应的违约责任及损害赔偿，而平台资金的枯竭也导致其极可能无力承担相关赔偿，最终风险将转嫁给社会，相应的损失也只能由个体独自承担。当前更需要吸取经验教训，以减少或避免平台之困的再次出现。

1.回归理性，规范企业实行可持续发展模式。

长租公寓平台之困的主要原因在于平台实行了“高进低出、长收短付”且租金贷业务占比过高的不可持续性发展与扩张模式，导致在高杠杆比率下企业承担风险能力骤降，故而平台爆雷看似疫情冲击的偶然所致，实则是不可持续发展模式的必然结果。对此，2019年12月，住建部牵头由6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定住房租赁企业租金收入中租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位；今年9月住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》中禁止住房租赁企业违规提供金融产品服务、套取信贷资金、诱导强迫承租人使用租金贷等行为。

相关政策的推出意在加强对住房租赁市场快速发展造成乱象的监管，引导规范住房租赁市场回归理性，指引相关企业实行可持续发展模式。同时，应注意目前新冠肺炎疫情仍处于全球加速上升态势，存在着全球需求市场乏力、供应链应对风险能力弱的客观情形，企业自身更应做好“业务治理”、“财务治理”、“合规治理”，以应对外部风险，规范企业行为，实现可持续发展。

2.审慎监管，警惕平台企业运营异化风险。

互联网平台具有信息优势，同时也存在利用技术和人为因素加剧信息壁垒与信息鸿沟的可能，需警惕平台滥用信息优势，在与实体经济深度融合时发生异化的风险，监管部门既要包容审慎，也要区分真、伪创新，实质性提升治理能效，在互联网平台经济加速国民经济发展的同时，防范其伴生风险发生。

长租公寓平台在标语中宣称“数据驱动发展”、“互联网科技平台”等理念确已成为数字经济发展的新常态，长租公寓平台的实质是使用互联网平台线上技术＋租赁房屋线下实体的经济发展模式。互联网平台是海量数据(603138,股吧)信息的汇总，互联网平台与实体经济的深度融合是未来发展的必然趋势，平台使用信息可以优化资源配置效率，加快经济发展速度，放大实体经济规模，但同时技术也扩大平台与个体间信息不对称的鸿沟，进而产生运营异化的风险与隐患。当下长租公寓产生纠纷的主要原因也在于平台利用了租客与房东间的信息不对称，以期限错配的方式过度使用沉淀资金，导致其在缺少资金来源时迅速破裂。

我国P2P行业最初运营模式一般是，P2P平台作借贷双方的信息中介，以互联网平台技术实现便利民间借贷，促进资金融通，却在此后发生了异化，多数平台不仅以期限错配、标的拆组等形式成了资金沉淀，成为“资本收割镰刀”，甚至发展成为庞氏骗局。异化后的P2P运营模式与长租公寓“高进低出、长收短付”的模式共性均在于通过平台信息不对称的优势，通过运营模式构建形成资金沉淀，并由平台控制另作他用。经过数年实践，在2020年11月我国P2P平台已实现全部清零，异化平台的恶劣影响最终造成此类平台被一律禁止的局面。

故而，对于“互联网平台＋实体经济”的融合发展，在鼓励企业实现健康可持续发展的同时，也需要监管部门需要结合近年来市场上出现的多种事件，逐步提升监管能力，避免“一管就死一放就乱”，秉持包容审慎的态度，警惕平台企业运营模式异化风险，尽量减少甚至避免再次出现“平台之困”。

（陈兵系南开大学法学院教授，司法与社会研究中心主任；郭光坤为南开大学法学院硕士研究生、司法与社会研究中心研究助理）