盲目“打新”的风险

本来不打算公开说，人们也往往不爱听，但如果只是一味的“吹涨”，无视任何风险，难免有违公允评论之嫌。亢龙有悔，盈不可久，这句话作为自省，关键时刻总是不错的。

后台的粉丝知道，我一直强调“长期主义”，坚决远离投机炒卖，做基本面的长期判断。同时，长期主义还意味着，你要比那些投机炒卖者有着更多的纪律——尤其是财务杠杆的纪律、不去挑战政策边界的纪律、不抱侥幸心理的纪律、依据公开信息决策的纪律等等。

华润城带来的彩票效应，令深圳及外地的买房人疯狂拥挤到房地产市场里去“打新”，博取那个显见的套利空间。似乎外面的人都觉得，现在只要是在深圳，只要是限价盘，随便弄一套，抓到了就赚上百万。但我认为，很多事情未必有看起来的那般美好，现在市场里有很多“阴影”在狂热的情绪喧嚣下被忽视了。这些风险，是值得警惕的。

第一个风险，来自政策的风险。

基于房地产本身的特殊性，每一次市场萧条都会迎来救市，每一次市场狂热都会迎来严打。这个不唯中国如此，全球都如此，没有一个经济体可以承受房地产大跌带来的系统性风险，也没有一个政府敢于坐视房价疯涨而不作为。

深圳在7.15政策的时候，是信心满满可以温控楼市的。但是润玺造成的舆论反弹，可谓反转，极大的挑战了政策尊严。这会加剧楼市接下来面临继续严控的风险，具体会有什么样的政策不得而知——可以翻看旧文。但此时此刻，真正应该思考的，是及时而充分的检讨，而不是继续的冒进。

人们总是有一种赌博性的对立预期：一方面承认我们的政府拥有完全的掌控市场运行的能力，另一方面，又完全不相信我们的政府有把房地产彻底打趴下的动力。所以，这总是会造成我们在分析判断政策的时候，充满了“侥幸心理”。这是非常不智的。

人人都自认是“理性”的，但你会看到，最终市场可能呈现的是极度“不理性”的。这样的市场常有，我们并不能左右别人的行为，但一定要注意“做好自己”。

第二个风险，是市场高估的风险。

股市里有一句话：人多的地方不去。大意是说，当某个行业/板块过分的拥挤，资金过量的涌入，会导致爆炒，估值会显著偏离合理价，最终会导致公司股价出现暴跌。当嗅到这样的情况来临时，投资者要注意做好风险防范，不要参与，退避三舍为好。

今天深圳的房地产市场，已经“非常拥挤”了。即便是不考虑政策，市场自身的运行也已经积累了不少的风险。如果仅仅是为了投资转卖，而不是出于长期自用，那么，务必要看到“限价”的“陷阱”。

大家都知道，新盘限价带来了巨大的套利空间，所以为什么会有风险？但恰恰如此，我认为事情的暗面被忽视了。

首先，房地产市场是存在周期的。有没有限价，这个周期事实上都存在。但是对于很多小白来说，限价带来的狂热，掩盖了“周期”本身。

我在之前的文章里谈过，深圳房地产在过去的历史上，大致可以划分为若干个“三年小周期”。这个小周期和货币政策的关系极为显著，也和房地产的建设周期密切攸关。因为频繁的行政干预，有时候这个“三年小周期”会不那么准确，但大体上，周期论是成立的。每隔几年，因为货币政策的刺激，市场就会出现异常的大涨，然后陷入几年的盘整震荡。从2017年严控以来，到疫情期间放松货币，深圳的房价又在短短半年内迅猛上涨了很多（不少区域都涨了50%甚至更多，要知道这是在高基数的条件下出现的）。不需要从专业的角度看，短期出现大涨的市场，从来也难言健康与理性，也通常都会招致政策严打。这个背后，市场存在着自身调整与消化的需求。因为严厉限价的存在，这个规律被遮盖了，让市场呈现出了更多的“诱惑性”。

其次，现在的深圳，在某种程度上，已经变成了一个“游资”市，表现为市场情绪非常狂热，也表现为资金的过量涌入。限价暗示的套利空间，刺激了买房人提前释放买房需求；先行示范区的政策加持，也刺激了外地资金纷纷杀入深圳；此外，疫情下的货币放宽，更是进一步刺激了买房者们更加积极的举债上杠杆。这些都会共同导致，大家对房价的预期在短期内过于乐观。“游资”的存在，从来都会放大市场的风险，让市场在上涨时涨过头，也会在市场调整时跌过头。

第三，我们讨论新盘限价的坐标是不限价的二手房，当大家去拼命打新的时候，看的是二手房与新盘之间的价差带来的安全边际，下意识认为二手房的价格是“理性的”。但是基于上述周期的判断，深圳二手房价格在过去很短的时间里出现了显著上涨。如果这个上涨来自于过量的资金推动，那么在未来货币政策收缩时，二手房价格有可能出现阶段性承压，历史也从来如此。最终，这有可能会让买房者过于乐观的市场预期无法兑现。

像今天这样的“盘盘皆日光”的市场状况，在我印象中，只有2007年上半年出现过，2015年都没有这样子，这不一定是个好信号。

第三个风险，是时间的风险。

人们常说，要做时间的朋友，要站在时间的那一边。买入伟大的公司，是做时间的朋友，买入伟大的城市/出色的地段，也是做时间的朋友。但是，很多人没有搞清楚：时间，只有对财务稳健的长期主义者才是朋友，对于高杠杆的短期主义者，那是天敌。

这个风险，在2020年，很大一部分来自于开发商交楼的时间比往年长很久，这意味着根本不同的逻辑。

为了缓解开发商因为疫情产生的资金压力，在4月份，管理部门下发文件，放宽了新楼盘的预售条件，从之前的“多层封顶，高层2/3”的改为“高层1/2，装配式出地面”。以前是挖个坑就卖楼，现在是出地面就可以卖楼。

它产生的直接影响是，市面上的新盘一下子增加的非常多，我们看到，7.15新政后，深圳在二手房成交下滑的同时，新盘成交却创下新高，光是12月份，市面上都有接近30个新盘要卖。原因就在此。但同时另一个影响是，因为预售条件放宽，很多今年卖的楼盘交房时间都去到了2023年底，还有的到了2024年。简单算下：收楼时间+办证时间+限售3年，在你想找接盘侠之前，必须要为之做好长达7年的资金安排。

我并不是说，你拿7年之后赚钱或者不赚钱，与此无关。而是，前提你要扛得过去这7年，时间也是成本，资金也是成本。尤其是，你要认真想一想：未来的7年，房地产税可能都已经出来了。包括很多买房自住者，不要光图打新能赚钱，要想一下，交房时间过久，会否影响到小孩教育这些更优先级的需求。

这一点要求你：绝不能是一个高杠杆的买房人，也不能是一个短期投机炒卖者。但通常吊诡的是，那些想转手的买房者，更加的容易举债高杠杆，想赚一波快钱。这就是为什么我们经常会见到股市里很多神人买了好股但最后都亏钱的一个重要原因，房地产市场也是同样，市场亢奋时，就会有一些大V出来跳大神，教你怎么贷款套资金，怎么玩杠杆，而一到市场调整期就默不作声。遇到这样的情况，你最好还是警惕一些，嘴是别人的，钱是你自己的。

普通买房人最容易干的事，就是货币政策放宽的时候拼命的加杠杆，而一旦遇到货币政策退出的时候，发现扛不住了。这在过往的历史上，已经出现了无数次。接下来，很显然，货币政策是要收缩的，即便是整体“中性”，深圳的房地产信贷也一定会收缩得比较厉害。这个风险，要求你要提前做好规划。

再强调一遍纪律：任何时候都绝对不要高杠杆，要时刻管理好自己的负债率、月供能力、现金流。管理不好这个，就不要等到政策收缩时哭爹喊娘，自己的锅要学会自己扛。

以上是我观察近期打新市场的一些思考，并非是在预测深圳未来的房价走势，而是在提醒大家，当每个人都拥挤在市场里摩肩接踵的时候，要反躬自问，有没有一些阴影自己没有看到。你要不要参与，不取决于别人怎么做，应该取决于你自身的财务状况。

最后再总结一下。

1）现在的市场已经很拥挤了，接下来无论是来自政策的风险，还是来自市场自身运行的风险，都需要提高警惕。在你看到限价带来的套利空间的同时，要高度注意那些阴影。

2）注意长期持有房产的资金风险，尤其是自身现金流的安排，信贷政策的紧缩会带来风险，长达数年的持有期间你也可能会面临房产税等重大利空因素的冲击。

3）保持自己的冷静头脑，不要随大流。市场长期一定会有效，但短期经常会发神经。群体的一致情绪，可能是对的，但通常是错的。哪种操作最适合你，只有你自己最清楚，要选择最适合自己的做法。

4）回到个盘基本面上来，不盲目出击。市场狂热之下，猪是真的能飞上天的，但潮水退却，好楼盘依然会有底裤穿。今天的市场，有些个盘依然做的很用心也很值得买(300785,股吧)，有些则是随大市亢奋。这些需要你去认真的研究，既不因为市场亢奋而恐慌，随便抓一套了事，也不能因为市场亢奋而恐惧，放弃掉本可改善的生活。

深圳是个非常出色的城市，在中国600多个城市里，它是非常少有的。但是你用什么态度来参与这个城市的成长，很重要。是想长期参与这个城市的建设一同成长，分享城市增长带来的红利。还是做一个短期的收割者，拿着镰刀下场子，赚一波快钱割一波韭菜走人，会有完全不同的做法。坚持长期思维，就意味着知行合一，要杜绝掉很多短期行为。这并不是政策要求我们做的，而是自身的需要。