多地升级调控措施 下半年楼市不容乐观

作者： 宋然

[ 9月6日，沈阳发布《通知》，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定。 ]

如今沈阳也加入到了调控升级的行列中来。9月6日，沈阳发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》（下称《通知》）。

《通知》指出，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；同时，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年；将严格住房用地出让溢价率管控，采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。

对于沈阳此次升级调控措施，最直接的原因是其房价涨幅过高。国家统计局数据显示，6月沈阳市新建商品住宅销售价格指数同比上浮8.7%，在70个全国大中城市中位列第九，二手住宅销售价格指数上涨10.4%，位列全国第三；7月沈阳新建商品住宅销售价格指数同比上浮9%，二手房上涨10.3%。

由于房价涨势较快，沈阳分别参加了7月中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开的房地产工作座谈会和8月住建部召开的房地产工作会商会。两次会议均传达了类似的指导方向，即不把房地产作为短期刺激经济的手段。

而对沈阳此次政策的出台，贝壳分析师许晓乐表示，此番沈阳的政策方向仍延续精准打击投资炒房、保护刚需以及规范房企行为的方向，政策目的在于抑制近期地价上涨较快，房价上涨预期增强的态势。他表示，重点二线城市房地产市场仍以新房为主，“金九银十”作为新房销售传统旺季，8月末密集政策加码也在于未雨绸缪地对市场进行调控管理，从供应端与需求端两端共同调控以实现稳房价的目标。

在城市调控方面，沈阳不是这轮微调的第一个。7月15日，深圳出台楼市“新八条”，被称为史上最严厉调控政策，其中规定落户后也要缴纳社保满3年；7月23日，南京市住房保障和房产局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，表示将加强热点楼盘销售管理；7月25日，东莞市住房和城乡建设局联合11个部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知发布9条新调控政策，重点包括非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的，须提供2年内连续1年以上社保证明；9月4日，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中对住房贷款、限购政策、无房家庭认定等更细节化的规定。

而在调控之前，国家级的会议曾召开过两次。7月，韩正主持召开的房地产工作座谈会，会议指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。8月，住建部召开部分城市房地产工作会商会，指导思想与7月的房地产座谈会一致。

8月20日，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，此次会议划定房企融资的“三道红线”，标准具体为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。

这段时间以来，多种手段并举调控楼市，让原本复苏的市场又有了回落的迹象。中原地产分析师卢文曦表示，房住不炒的楼市调控风向一直没变，从最近出调控政策的城市来看，原先政策有漏洞，没有达到应该有的效果，所以要对现有政策打补丁。当前楼市已经从低谷爬出，质地好的城市房价有明显上涨，市场难免有躁动情绪。因此当前70个城市中房价指数同比涨幅靠前的城市还是要小心出政策的可能性，但政策力度已经有了样板，仅限于打补丁。