（前言：国庆节前去昆明调研，第一次到这个城市，虽然跟我预想中的花园城市有点差距，但昆明人给我留下了深刻的印象，真的太太太热情了，对我照顾周到又体贴入微，令我非常感动。
我去过那么多城市调研，发现昆明男人最细心，据他们说女人在家里的地位很高，远超四川、上海，男人都听女人使唤，这还是母系社会遗留下来的优良传统。呵呵以后姑娘们找个云南人嫁了不错。）
作为一带一路通往东南亚的桥头堡，昆明房价起点并不低，2010年，长沙房价在五千左右时，昆明房价就六七千了，2013-2016年，经历了横盘调整、微降期，2016年10月楼市开始逐渐启动，到2017年5月加速上涨，大牛市持续了一年半，到2018年底接近尾声。
但受市场惯性影响，所以2019年昆明还余热未了，成交量持续升高。
今年疫情期间市场感受到了低潮，之后又有所回暖，但到了八九月，各代理机构明显感到购买力转弱，新盘去化率下滑，随着昆明的新盘供给量上升，去化周期延长，昆明楼市的调整期真的来了。
这个金九银十，昆明各大房企们就已经开启打折促销的浪潮，年底降价在所难免。
这次去昆明，小伙伴们带着我到东南西北中热点片区都转了一下，我大概对这个城市的地貌和格局有了简单的了解。
整体有这么几点感受：
1、昆明房价基数不低，两年时间，新盘涨幅普遍接近翻倍，预计未来中心区回调空间有限，远郊区和文旅盘回调幅度会多一些。
昆明2020年9月的住宅房价地图
2、昆明的购买力超过一半来自地州市和全国，这样成交量容易受政策影响波动，但好在昆明的调控政策还是很宽松，外地人都可以买一套，首付只需2成，而且市场已经转冷，政策只会松不会紧。
3、昆明的城市规划做的不是特别科学，呈贡新城离主城区太远，人口和产业导入难度大。而离主城区近的地区，巫家坝和滇池，本来地理位置最佳，发展难度也不大，但政府的公共配套却跟不上。
在昆明，也有“东邪西毒、南帝北丐、中神通”的说法，这跟成都很相似。
下面我将分区解读，但毕竟是我第一次去昆明，对城市还不够了解，观点如果有些不成熟，也欢迎大家在留言区指导，多吐吐槽。
南部
因为我是从东部机场过来的，沿路顺便看了一下，对东部感觉也不是太好，所以东边就省略了。
昆明的新盘供应主要集中在南边，而且南边的热点片区很多，特别是巫家坝、滇池都是外地人热衷投资的板块。
热度最高的是巫家坝，定位为面向东南亚的金融中心总部基地，光是那中央公园就规划有五千亩，排名中国第一。
但项目开发了一二十个，公园还没建。
著名的烂尾楼，别样幸福城就在这里，跟片区高端定位有些格格不入。
昆明遗留的烂尾楼太多了，成了城市难抹的伤痕，幸好昆明在前进，群魔乱舞的时代已成过去式，目前市场占主导的都是外来大开发商，大家对这个城市的信心和好感也在增强。
我看过很多城市的这种新片区建设模式，通常都是给一级开发商，先把片区的公园和各种馆建起来，公共配套齐全了房子才有卖点，土地才能卖个好价钱。
如果只是先画饼就把地卖出去了，政府哪来的动力和资金再去建这些配套呢？
还有一个燃眉之急是拆迁，现在片区房价已经普遍涨到2万了，如果是低密度的厂房拆迁成本还低一点，如果是居民楼拆迁成本就高了，恐怕很难拆的动。
公园最近已经启动招标了，先建一小部分，计划2023年年底竣工。
整个中央公园最后能不能全部建完，谁也不知道。
反正边建公园，有看得见的预期了，土地至少能卖个相对好的价格。
最近跟公园招标一起推出的是巫家坝推了2块地，有一块最高起始价已经到了1.4万/平米，如果月底能够成交，那对巫家坝的房价又是一个助推器，因为市场会预期未来房价要卖到两三万。
现在巫家坝有十多个新项目紧邻着，价格在1.8-2.4万/平米之间。
因为区域供给量大，购房者可选择范围广，楼盘去化也参差不齐。
比如保利天际，精装卖2万一平，都是改善的户型，保利开盘仅卖了15套，去化率13%。
而附近的龙湖天璞卖的是毛坯价1.8万，户型面积跟保利相差无几，开盘就售罄了。
说明现在市场对这个价格已经非常敏感了。
当然个别楼盘品质如果格外突出，价格高也是有人买单的，比如西派国樾，精装2.4万-3万/平米，200多平米，推108套开盘有84%的去化率。
西派一期千多户，据销售说至少一半是地州市的人来买。
别看昆明经济实力一般，但也藏龙卧虎，有些做东南亚出口贸易的老板还是很有钱。
但后市升值潜力如何，关键取决于政府对片区配套的打造能力，金融中心能不能名副其实，如果说低于预期的话，后面升值也会令人失望。
整体来说，巫家坝片区的房子都比较新，即使公园最后不能全部建成，但也是成片的住宅区，观感比较好，只要教育、商业配套跟上也行，而且巫家坝的地理位置比较好，离二环直线距离只有2公里，如果提前释放的这些利好，后面能够兑现就没什么问题。如果落空了，那就是另当别论了。
再看滇池，这是地州市和外地人热衷投资的片区。
看到下面图中远处那个黄色小区吗，叫艺术家园，是学校的福利房，据说2018年一季度市场火爆的时候，有深圳客过来一次性买了五套，当时想当然以为滇池很快能发展起来，毕竟靠湖，又有地铁规划。
结果买完房子就销声匿迹了，因为昆明把资源都转移到呈贡了，滇池这边始终没有好学校，片区发展也在放缓。
今年这个深圳客把房子卖掉，他说只赚了点路费。
当然这个跟标的也有关，另一个陪我看房的侯哥，他2016年年底7000一平买了滇池旁边的金科阳光里，现在涨到1.5万了。
我们在王府井(600859,股吧)滇池小镇转了一圈，感觉人气平平。
其实滇池的地理位置和资源优势得天得厚，只是政府规划和发展重视程度可能不够，确实是浪费了好的海景资源。
比如金科江湖海，2017年10月首开1.2-1.4万，现在二手房是2万左右，涨幅60%左右。
这个涨幅在昆明当然也不差。只是说这个滇池新城如果打造的好，本来是有希望媲美原来昆明老滇池豪宅区的，那边毕竟很多都是十多年楼龄了，富人是需要新房子升级换代的。
一个片区能不能发展起来，首先必须是要有政府的规划投入，教育资源，公共配套必不可少，光靠开发商是炒不起来的。
西部
西边被称为“西毒”真是不冤，我们去西北新城的时候，东边很多冶炼厂，浓烟滚滚笼罩着上空，不远处就有很多高楼居民区，住在这边天天吸着毒气。
环境差，价格也相对便宜些，大部分在11800-18000元/平之间，这边项目很密集，供给量也大。
根据中原地产对客户数据的统计，西部片区以昆明主城客户为主，（含外省常期在昆居住）占比近75%，地州客户占比约20%，外省客户占比只有5%左右。
外省客户买的少，主要是西部的炒作概念少，也不适合旅游度假。所以自住还行，要投资还是另寻宝地吧。
我们跑到阳光城(000671,股吧)滇池半山上去看盘，那山路蜿蜒真跟去探险一样，不过1.8万/平的大户型洋房卖的还行，1.6万的中小户型反而没那么受欢迎。
因为愿意住这种山上的，无非是改善型家庭，喜欢清静，而首次置业的刚需家庭，对公共交通要求比较高，不太会喜欢这种地段。
在去滇池半山途中拍摄
融创文旅城快卖完了，上万户，配套自成一体看来很受欢迎，洋房都上2万多的价格了。
但我对西部整体的感觉不是很好，比较凌乱，不成片。西部新城又很密集，只能说是刚需上车片区吧。改善的话不建议买西部了。而且西边北边都是山，发展空间也有限。
北部
北部人气明显要比南部旺盛的多，还能看到很多写字楼，晚上灯火通明，烟火气十足，跟南部形成强烈反差。
老城虽老，但有人气，新城虽新，但人气需要时间累积。不过昆明北部老城区倒是一点都不老，我感觉城市建设也挺新的，街道都很干净整洁。
房价涨幅也跟南边旗鼓相当，比如北京路附近的小区，2017年买的新房1.2万，现在在2万左右，涨了6成多。
昆明买房的地缘性特征也很明显，北边的房子大都是北边本地人买的多，外来人买的少。
月牙塘小区，昆明最好的政府公立双学位，20年的楼梯房，2016年80平米的房子100万，现在中介说报价在210-239万。
再往北到顶，就是昆明瀑布公园，有几个新盘，价格在毛坯1.3-精装1.6万/平米左右，2017没涨之前大概是八九千的价格，涨了60%以上，今年疫情期间有楼盘降过价。
这个价格跟西部不相上下，但这个片区给我的舒适感更好，居民区成片，而且都比较新，环境也好，比西部强多了。
（昆明瀑布公园）
但北部发展也有极限，因为地理位置的原因，北部到瀑布公园再往北就全是山了。
昆明的地形很独特，四周全被山包围着，腹地很小，跟福州一样。
往东也是山，但东北往机场方向一直延伸到嵩明，还能挤出一块平地来发展。不过时间关系，我没有去这边跑盘了。因为距离市区也比较远，杨林到市区的距离，跟呈贡到市区差不多，已经属于远郊了，只是价格相对还比较低，在六千左右，所以据说现在挺受购房者青睐。
中心区
中心区主要是指二环以内，新盘很少，在售的很多都是公寓，纯住宅楼盘没几个，一环内的俊发逸天峰价格最高，两百多平米大户型单价卖到31000万带精装，基本上卖完了。
一环边上的华润置地悦府，周边环境比较杂乱，各种批发市场，但地段摆在这了，9月开盘的，有打折促销，大户型卖2万1带精装，开盘去化有9成。
中心区因为项目少，楼盘去化率都还不错，开盘至少有个7成，不用担心卖不掉，顶多就是卖久一点，指望降很多也不现实。
二手房的话，地段、学位都算上乘的翠湖周边房子，现在大概是3万左右，问了下中介，这一轮牛市基本都翻倍了，昆明最贵的房子应该算是翠湖了。
（翠湖）
中心区转完，中午我吃了碗有史以来吃过最大的云南米线，量太多了，碗比我家脸盆还大，哈哈哈，真的很有特色，很好吃。
呈贡
昆明举全市之力打造了一个新城，把市政府和一些市政单位搬到呈贡去，就是希望把呈贡发展起来。
但呈贡最大的问题是，离主城区太远了。
小伙伴送我从北边国福现代城附近去呈贡区，30多公里，晚上11点多都花了一个多小时。就算是从南二环算起，也还有二十多公里。
我去调研过很多城市打造出的新城，但凡能够成功的，都是紧邻老城区发展，这样可以迅速传递人气，人口顺其自然的外溢，比如合肥滨湖新区，成都的高新区和天府新区，长沙湘江新区，南京江北新区，郑州郑东新区，都是在主城区发展饱和之后，才往隔壁拓展新城区。
而不算成功的，都是跳出老城区，中间还有农村一大片空间没发展完，又在远处凭空画个圈打造一个新城，比如天津滨海新区，苏州吴江太湖新城。就连广州南沙目前人气都比较淡，人口导入远不如预期，但打造南沙的目的是比较特殊的。
最大的瓶颈就是距离，交通和心里上的距离太远了，如果在主城区上班，谁会跑那么远去新区住。
这种离主城区太远的新城区，购买力基本上是在当地片区工作的人，或者是冲着它的教育资源去买的人，投资客一般来说是很少，升值潜力也会跑输主城区。
呈贡有点特殊，因为他有个高铁站，以后通往东南亚地区。所以有些投资客也会看中这一点。后面我再说昆明在一带一路上的优势。
据中原地产的统计，买呈贡的有10%的客户是投资客，20%是地州市的人。
（对面是万达广场）
呈贡的建面非常漂亮，外观看起来也很高大上，就是人气差了点，因为人口和产业导入太慢了。我去置信银河广场逛了逛，里面空置的店铺很多，开门的也是门庭冷落，其实位置很好，商场经营出了点问题。
我们看的新盘，基本上普宅价格在1万左右，洋房在1.4万左右。
这边刚需产品卖的都不错，只有别墅和公寓卖的比较差，说明这边的有钱人还是稀缺了点。
如果是在呈贡上班，呈贡中心1万左右，价格也不算贵，这边配套还是很完善的，环境又好，确实住的舒服。
但有些边缘地段就不行了。花田国际据说去年降价了，2018年均价卖1.5万/平米，去年到现在卖1.35万，这种文旅项目一般是投资客买的多，地段上离中心区又远了点，配套没那么齐全，一旦市场冷淡下来的时候，购买力退潮，就是首当其冲降价的对象。
古滇
古滇名城完全是个旅游休闲度假的地方，来这里买房要么就是投资，要么就是养老度假。本地人和外地人都有。
有个别成熟的小区楼下人气还可以，周边停放的车子还挺多的，我们去的时候还不是周末，饭店吃饭的人也还比较多。
别看是个独立的小镇，房价也不低，新房高层带精装在1万出头了。
到处都是在建的新盘，供给量比较多，我们看了2个新盘，虽然有些户型赠送多，看了比较有购买欲望，但这种地方不抗跌，如果你不是非海景房不可，我觉得同样的1万左右，还不如买呈贡市区，去云南养老生活配套还完善些。
毕竟你到古滇也不能天天花几百块钱门票去游乐园玩啊。
昆明房价走势分析
看完一圈下来，结合现场的观感，以及我跟昆明业内朋友了解到的情况，今年昆明行情明显不及去年，9月市场开始转向。
接下来我们通过基本的数据来分析下昆明楼市未来的走向。
大家可以看下锐理数据，昆明从去年以来，新房开始供过于求了，今年就更加明显，不仅供应量加大，成交量还在下滑。
今年1-9月，新房成交量只有711万平米，相比去年同期的904万平米，下滑了30%。
截至今年9月30日，昆明商品房库存达到2256万平米，去化周期是2.17年。
当然这里面主要是商业和办公楼的库存大，去化周期长，住宅要少很多。
如果分开看的话，住宅库存总共是872万平米，只需1年的去化时间，属于正常。
而商业和办公加起来就有1383万平米，商业去化要十五六年，办公要五年多，非常恐怖，这是很多城市的通病，商业类的物业严重过剩，所以价格跌的也比较惨，以后还会继续跌，深不见底，所以如果不是你自己有办公或者开店的需求，我一般都不建议投资这些物业。
昆明住宅今年处于量跌价涨的最后阶段，一方面是受到疫情的影响，很多家庭收入也下滑了，我这次去昆明见到的一个代理机构的领导，他说今年收入明显下滑，身边很多人收入都下滑了，购买力在下降。
另一方面是2017年之后牛市，量价齐升，需求集中释放了一波，该买的买了，房价涨到了一定程度，很多人买不起了，市场本该到了调整的时候。
其实九月份很多新盘已经开始打折促销了，佳兆业城市广场从1.6万降到1.45万，恒大嵩明从7200降到6500，还有很多项目是暗降。
以史为鉴，昆明2019年是土地出让大年，仅次于2013年，之后低迷下跌了三年，一直到2017年市场才反弹，这次不一定完全重演跌三年，跌那么多，但是，调整不可避免，因为那一轮货币相对紧一些，利率也高，现在货币相对宽松，房贷利率也低，过两年大家手里有钱了还是会选择买房抗通胀，但去年土地供给多，今年明年昆明的新房供给量会上来，市场短期供过于求，房价想不调整都难。
四季度估计会有更多楼盘价格下跌，南市区供给量平均占了全昆明的一半，还有西市区，占了20%，供给量大的会有降价压力，还有远郊那些文旅项目，1万降到七千都有可能。而市中心盘源很少，就会相对比较抗跌，只会有些折扣。
昆明今年9月底出台城市更新改造计划，计划3年完成全市城中村改造，总共395个项目，已经完成108个，未来3年还要改造223个，总共4412万平米。
如果是前几年，有中央的货币补贴政策，这么大的改造力度，房价很快就水涨船高了，但现在政策已退去，光靠地方自己推动拆迁改造，太难了。
昆明未来潜力分析
大家看完上面的分析，会感觉昆明房价其实也不低啊，市中心两万多，二环外都是一两万了，昆明本地人更是百思不得其解，我们这里人家收入低，房价怎么就炒这么高了呢？
去年昆明春季平均薪酬是6500元，排名全国19位，而全国平均数是8165元，昆明确实是低于全国平均水平的。
但我以前就说过，决定一个地方房价的，不完全是取决于本地人的收入，如果是省会城市，是由全省最高收入人群来决定的。
而昆明，作为一个旅游省会城市，买的人群就更多了。
据中原地产统计，2020年1-8月昆明购房客户群体中，只有33%是长期在昆居住生活的人群，另外，周边滇中城市圈导入客户占比也不少，曲靖占了11%，玉溪10%，还有昭通、大理、红河、楚雄等云南所有的地州市加起来占比超过了四成），外省在昆购房客户按身份证划分则主要集中在长江经济带四川、湖南、河南等城市。
备注：数据来源昆明中原CCES大客户数据系统，客户所处地域以身份证信息为准，并参考成交客户登记居住信息为准。
2019年中原客户成交数据显示，昆明本地客户占了48%，地州市的占了43%，外省的只要9%。
但是到了2020年，本地购买力明显萎缩了，占比只剩33%，明显替代的是外省客户，占比从9%上升到了22%。
因为昆明这个地方四季如春，确实是很适合养老度假，所以外省人，加地州市有钱人，再加本地人，这三部分人群的购买力，支撑了昆明的房价。
昆明过去的经济发展确实没有什么亮点，旅游算是他的支柱产业。
但未来，云南作为一带一路通往东南亚的桥头堡，战略地位反而提高了。因为泛亚铁路连接了马六甲海上丝绸之路，打通了中国与泰国、越南、缅甸、老挝等东盟国家的陆上通道，沿线的货物运输再也不用走海运，对我国经贸往来和对外出口发挥至关重要的作用。
泛亚高铁建成之后，云南的贸易额会有明显的提升。
今年云南前三季度，外贸大涨18%。
越南、土耳其、波兰、泰国等一带一路沿线国家进出口都有两位数增长，分别增长18.5%、17.1%、13%、10.9%。
要知道我们全国的进出口总额只增长了0.7%，所以云南这个成绩已经很拔尖了。
到云南做外贸的赚钱了，以后大家自然更有钱去昆明买房啦，当然这只是其中一点啦。
我认为长期看好昆明是没问题的，省会城市的首位度都会提高，这是国家对各省会的战略定位。
但正如前文所说，昆明房价短期调整不可避免。
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