中新经纬客户端9月18日电 (罗琨)近日，深交所信息显示，平安不动产有限公司2020年面向专业投资者公开发行短期公司债券(即“小公募”)已提交注册。募集说明书显示，预计募集资金不超过100亿元，扣除发行费用后的净额归属公司及子公司使用，将用于偿还公司债务及补充营运资金，其中不超过80亿元拟偿还公司及子公司债务，20亿元拟用于补充营运资金。
据中新经纬客户端统计，目前平安不动产存续债券余额为393.28亿元。财务数据显示，截至2020年3月末，平安不动产短期借款和一年内到期的长期借款合计60.17亿元，虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力增加的风险。
目前，平安不动产的主体长期信用等级为“AAA”，评级展望为“稳定”，评级机构为联合评级。
主营收入依赖关联公司
公开信息显示，平安不动产前身为深圳市平安物业投资管理有限公司，是1995年在广东省深圳市注册成立。公司的最终控股股东为平安集团，但因平安集团股权结构较为分散，公司无实际控制人。平安不动产在集团内的定位是不动产投资、管理领域的主要平台，其主营收入也依赖于关联公司的不动产项目委托管理业务。
从近年的财务数据来看，2017-2019年和2020年上半年，公司净利润分别为13.38亿元、33.98亿元、68.25亿元和10.55亿元，净利润变化幅度较大。
募集说明书指出，若未来中国平安(601318)集团改变相应的经营策略，中止或减少上述委托业务，将可能导致发行人营业收入的减少。另一方面，发行人作为中国平安集团不动产投资和运营的主要载体，公司各板块业务得以快速发展，若未来中国平安集团对发行人在集团中的定位作出调整，将可能对发行人的业务持续性产生负面影响。
据了解，平安不动产与其关联公司之间存在一些关联交易，其关联交易的类型主要体现为：向关联方销售和采购商品、租出物业、提供担保、资金拆借，及与关联方间的应收应付账款余额。募集说明书指出，关联交易在发行人的整体交易规模占有一定比重，如果双方之间的关联交易不严格遵循公平、公正和公开的市场原则，则可能会存在利用关联交易影响发行人经营业绩的风险。
据联合评级报告，从关联交易规模上看，2019年公司从关联方收取的物业管理费、租赁费、咨询费、租赁管理费及工程酬金的金额合计14.98亿元，占营业收入的68.15%。整体看，公司关联交易对营业收入影响较大。
联合评级称，未来，随着公司养生养老项目、商业物业项目和基金投资项目进入投资回报期，公司整体盈利能力有望进一步增强。
子公司多次遭行政监管处罚
截至2020年3月末，平安不动产纳入合并范围的子公司共98家，组织结构和管理体系较为复杂，对发行人的管理能力要求较高。募集说明书指出，虽然发行人对子公司运营管理形成了较为完善的内部管理机制，倘若发行人的管理体系不能与下属子公司的管理体系相互兼容适应，则将对发行人的业务开展、品牌声誉产生一定不利影响。
中新经纬客户端注意到，募集说明书列举了平安不动产数家子公司近三年内遭遇的两起行政处罚和一起行政监管措施。
桐乡市安泰养老产业开发有限公司未经依法批准，擅自占用桐乡市高桥镇新丰村土地共1575.02平方米，用于建设平安项目配套设施，于2017年4月14日被桐乡市国土资源局作出行政处罚处以每平方米30元的罚款，共计4.73万元。
桐乡市合悦生态农业开发有限公司于2016年2月至2016年12月期间，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在桐乡市高桥镇乌镇大道与悦容路交叉口栋300米进行桐乡合悦百翠山居项目的建设，于2018年2月2日被桐乡市综合行政执法局罚款55.17万元。
此外，证监会于2019年5月16日向横琴不动产送达的《行政监管措施决定书》指出，横琴不动产部分产品存在向不合格投资者募集资金、未按照协议约定向投资者充分披露信息、高管信息变更未及时上报协会三个问题，要求横琴不动产在30日内向广东证监局提交整改报告。(中新经纬APP)
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