文/子木
2020年还剩下最后三天时间，关于明年楼市的定调和宏观走势我之前均已在《哪些城市房子最先反弹》、《哪些城市不该买》的文章中有所论述。
今天加个番外篇作为补充。
主要讲两点，也是大家意外关心的，一个就是城市的政策趋势，另外一个是房贷利率的整体走势，这两个因素跟大家的购房资格以及购房成本，息息相关。
我们还是从2020年中寻找答案。
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根据新华网(603888,股吧)发布的数据显示，2020年楼市调控政策出台频繁，截止12月，各级部分发布调控政策达到458次（一般12月基本不会出台什么政策，所以458就是2020年全年的最终数字）。
虽然小于2019年的650次，但也意味着，今年楼市火热，购房需求还处于一个较高的水平，这可能来源于5年大周期，购买力新的一轮汇聚。
今年调控政策总共涉及全国39个城市，整体趋势“先松后紧”。
上半年因为疫情原因，楼市被迫陷入寒冬，其中12个城市出台“自救”政策，整体面较为宽松。
其中有两个现象值得揣摩。
1、自救的基本都是三四线城市，例如益阳、衡阳、江门、达州、抚州、泸州、铜陵等，今年大部分三四线城市没有小阳春也没有“金九银十”，年尾成交也非常冷淡。
诸多事实证明，三四线已经进入横盘阴跌周期，明年这种形势会越来越厉害，三四线城市房子不好卖是常态。
2、即使再“自救”也禁止出台松绑调控的政策。今年疫情期间，很多城市楼市命悬一线，纵是如此，上半年只要出台松绑“限购”的政策，均被中央约谈，出现了“政策放松一日游”怪象。
想自救的城市也只能通过公积金支持、购房补贴、出让金延期，还有开发商提前预售节点等方式曲线救市，明年这样的情况还会出现，而且会逐步扩散。
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下半年，市场逐渐恢复秩序，大多数城市复工状态良好，政策快速启动，全部转向“严控”。
国务院“724”、“826”两次召开关于调控的座谈会，共计14城参加座谈会（北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州）。
其中除北京、上海、广州外，参会城市均升级了房地产调控政策。
除此之外，中央通过统计局数据，设定了一条房价警戒线：凡是楼市短期出现过热行情的，必遭调控。
例如1-10月份数据监测到，浙江省商品房销售面积累计增长8.4%，销售额累计增长21.2%，新房市场活跃额度相对较高，紧接着绍兴、丽水、衢州、台州10月就同时出台调控政策。
2020年下半年，房地产调控政策频次占全年的80.0%，基本都是升级调控。从调控收紧政策频次来看，整体来看，2020年全年，有33座城市收紧了调控政策。
同时，房住不炒大基调在大小公报轮流登场，严打房价炒作，这样的楼市氛围会继续存在于2021年楼市，乃至更久。
这样是利好于刚需的，大家不用忧心房价过快上涨，因为中央和媒体都会帮你死死盯住每一个城市的房价变化。
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接下来我们再来看房贷利率这个因素。
首先恭喜大家，2020年1月1日近在眼前，这天过后，选择LPR利率定价方式“商贷未还清”的业主，房贷会有相应的减少，这是过去一年降息的兑现。
如果还没有做选择的，可以抓紧这两天与银行协商签订LPR利率。
当然有人说，我的房贷利率是7折，怎么转化？
这种情况转固定和LPR都可以，但对于2016年以后买房的人，折扣利率已经很少了，LPR比较稳妥。
虽然现在经济各项数据都在回暖，但未来整体经济增长率还是下降的，这是不可避免的，因此央行没有加息的基础和由头，那么LPR未来还会保持不变或者下调。
分城市来讲，不同的加点情况下，房贷利率存在分化趋势。房贷利率低的城市，会对房价有一定的刺激作用。
例如上海今年楼市火热，其中主要原因就是房贷利率进入几年来的最低时期，购房成本下降，自然激发了刚需的买房热情。
不过按照上海目前的情况，明年会进入“过热”区间，房贷利率会因此逐步上调，达到房住不炒的宏观要求。
除了上海、广州、厦门以外，银川、哈尔滨、大连、石家庄等城市为了让楼市回暖，均下调了房贷利率，刺激购房者入市接盘，这对于刚需来说也是不错的购房选择。
但个人建议不用太着急，这些城市已经进入政策底，明年行情不会有大的起伏，接下来就要密切关注成交，找到“房价底”。
我们再来看房贷利率较高的城市。
成都首套房贷利率以6.13%排名第一，这是今年成都市场表现过火调控后的表现，而且在未来很长一段时间成都为了抑制房价，还会维持较高的利率水平。
除了武汉、合肥、惠州以外，其他城市的利率在明年会有下跌的趋势，在这些城市的购房者不要急于购房，要等成本降低后再上车。
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我们再来看全款购房占比排行。
数据显示，2020年温州排名第一，近一半的人买房都付全款，实在不符合温州炒家的气质。上海和北京的全款购房比例均在30%以上，这个数值让人惊讶。
因为这两个城市的房价动辄就是好几百万，尤其是上海今年卖出29万套房子，那么就是近10万套房都是全款买下来的，是在佩服其殷实的购买力，从这点上，上海坐稳了全国财富第一城的地位。
而全款占比最低的城市，只能说明两个问题：A，城市居民信贷观念新颖，善于使用杠杆；B，则存在炒房风气或者购买力不足。
至于是A是B，还需要大家去根据身边人们的财富情况去判断。
对于信贷环境来说，今年春节之前信贷会偏紧，因为大多数银行额度在年底是不足的，或者有的银行为了明年有一个好的彩头，会把业务都放在明年开春再做。
明年春节房贷会加速放开，同时很多城市都会出现成交量加速上涨的表现，尤其谨防上海、广州这样城市出现“大阳春”房价快速上涨的现象。
有人问我房贷利率的走势如何判断？
LPR利率制度实施后，各个城市的房贷利率水平主要看“加点”，而加点的多少取决于当地对楼市的态度，如果楼市火热，房贷利率势必会上涨，楼市冷淡，银行会主张降低加点，让更多人进入市场。
按照现在的趋势来看，明年三四线城市会分批下调房贷利率，会逐渐下调购房成本刺激刚需入场，而一线城市会逐渐上调房贷利率抑制房价过快上涨，二线城市分化较严重还得看自身周期，接下来子木会帮大家进行监测，届时告知。
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