北京写字楼空置率创新高 2021年或有大体量新增供应

贝壳研究院25日发布《北京市写字楼市场监测报告》(下称《报告》)表示，北京写字楼空置率创历年新高；预计2021年北京依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。

从写字楼租赁市场需求上看，《报告》称，北京写字楼市场租赁活动在今年第一季度由于疫情影响几乎停滞，并出现大量退租现，二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比，全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。全年代表性甲级写字楼净吸纳量仅18.8万平方米，尽管在四季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低16.0%。

《报告》提到，受疫情影响，2020年退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村(000931,股吧)的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

另外，以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。

从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融(有别于P2P等新兴金融行业)，信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。

写字楼租赁供应方面，《报告》预计，2021年北京市场依然会迎来110万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大多集中于CBD、丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。

写字楼租金方面，根据贝壳研究院监测，2020年末，代表性甲级写字楼平均净有效租金为336元每平方米每月(不含物业费)，比三季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙级写字楼平均净有效租金为167元每平方米每月(不含物业费)，比三季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。

空置率上，《报告》提到，北京写字楼空置率创历年新高，代表性甲级写字楼市场空置率自2019年一季度开始就持续上升，2020年四季度末达到18.5%的高位。除疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。

贝壳研究院认为，明年北京写字楼市场仍然不容乐观。面对充足的市场供应和当前较为疲软的市场需求，业主除相应下调租金之外，要加强与目标租户的有效对接。行业要加快拥抱数字化，通过技术平台，打破信息壁垒，提升供需匹配效率。建立经纪人合作模式，实现线上线下的打通。