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上周，大胡子看深圳团队深入东莞南城考察，这个今年涨幅全国排名第一的城市，到底凭什么上涨？而南城作为涨幅最猛的区域，后续继续上涨的动能有多强？现在入手东莞是高位站岗吗？东莞还能不能买？
在考察完之后，大胡子看深圳给出了直接的答案。
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以下为正文：
最近楼市的流量似乎都被深圳所占据，华润城润玺的万人抢房盛况，不仅获得新华社一篇社评警告，更是引来了央视的关注。
央视对华润四的报道
但是，深圳的楼市热度虽然最高，但如果要论涨的最多，却不是深圳，而是一路在深圳边上“韬光养晦”的东莞。
按照最新中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，东莞是所有统计城市中新建住宅价格环比涨幅最高的城市，涨幅达到了1.14%。
百城新建住宅价格及环比涨跌幅
而在同样一份报告中，东莞也是百城二手住宅价格环比上涨幅度最高的城市，达到了1.9%，而老大哥深圳只有1.65%的涨幅。
百城二手住宅价格及环比涨跌幅
其实在此之前，针对东莞的一波涨幅，东莞已经实施了调控政策，但调控后这几个月，整个东莞的房价还是没有停止上涨势头。
调控都压不住上涨，这GDP也不是最高、人口也不是最多的东莞，凭什么它就能成为最能涨的城市？
想知道东莞为何上涨，得先看看是哪里涨。
东莞的楼市，向来是看临深。但最近这几个月，上涨势头最猛的却是以南城、莞城、东城、万江四区组成的东莞中心城区。
图源：合富研究院
根据合富研究院关于东莞11月的数据，东莞各镇街中，中心城区的4个区的房价同比去年都在15%以上，其中最高的莞城达到了58%，相对低一些的南城区的涨幅也达到17%，相比之下，一些临深的区域像塘厦只有13%，凤岗则是增长为0。
不仅在涨幅上领涨，中心城区的房价也在做模范带头，其中最突出的就是南城。
今年9月，南城的新房价格突破4万，达到了42200元/㎡。
图源：合富研究院
值得一提的是，这是东莞继松山湖之后又一次出现房价突破四万的局面。除了新房，南城的二手房也进入单价40000+的时代。
虽然房价上涨迅速，但对于南城而言，最值得关注的还不是房价，而是支撑起这四万房价的底气—城市规划和建设。
突破四万房价的南城，它的发展状况也引来很多人关注。当下南城的城市建设和楼市究竟如何？我们进行了南城的实地考察。
南城在东莞的规划中，就是亲儿子一样的存在。
在东莞政府发布的《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2030年）》中，中心城区中的其他三个区东城、万江、莞城在规划中都是副中心的定位，南城则是作为主城区的c位重点规划建设。
值得一提的是，主导南城作为城市中心发展的现任东莞市市委书记梁维东，此前一直是在佛山从政，2016年才来到东莞担任市委副书记。而他曾一手打造了佛山千灯湖片区，对于建设一个城市新的中心和新门面他是颇有心得。
有了千灯湖的成功，很多人都把南城的建设和千灯湖来做比较。
暂且不论南城会不会成为下一个千灯湖，但对东莞来说，作为一个城市中心，南城未来的建设发展代表了东莞的门面。
而这个门面，主要由东莞国际商务区（东莞CBD）、南城总部基地以及行政文化中心三个区域组成。
其中南城总部基地和东莞国际商务区虽然都属于商务区，但两者在建设时间上有很大差别，南城总部基地是从2008年就开始规划建设的片区，经历多年建设，这里已经初具规模、大厦林立。
像东莞的万科、碧桂园的总部、浙商大厦都坐落于此。
碧桂园
万科
周边配套上，南城总部基地周边有轨道2号线经过的蛤地地铁站，值得一提的是，二号线是东莞现在唯一一条地铁线。这条地铁线也贯穿了整个南城。
东莞地铁2号线
除了交通之外，南城总部基地商业配套也齐全，像浙商大厦楼下就有一个大型商业。
总部中心的商业街
南城总部中心无论是写字楼大厦还是相关配套，都已经是非常齐全。
而从夜晚我的观察来看，下班时间段总部基地周边的人流很多，说明这里并不缺乏人气。
夜晚的总部基地
而随着企业的不断入驻，总部基地本身的潜力可以进一步得到迸发。
与总部基地相比，规划和建设时间较短的东莞国际商务区还在起步阶段。
东莞国际商务区通常是被称为东莞CBD，是南城重点打造的区域。而且在规划中，它由中心公园和四个组团为骨架组成。
从实地情况看，未来属于东莞CBD的区域，依旧在旧造和建设过程中。
其中，未来的中心公园所在区域，也就是水涧头村，现在正在进行城中村拆迁。
水涧头村正在拆迁
从建设的进度看，中心公园要成型还需要时间。
不只是中心公园，其实整一片东莞cbd区域都在建设过程中，因此整个片区现在显得很荒凉。
尚在建设中的CBD
在南城总部基地和东莞CBD之外，以东莞市政府为核心的行政文化中心也是比较成熟的区域。
东莞的展览馆、大剧院、市政府周边的行政中心广场都坐落于此。
东莞展览馆
东莞玉兰大剧院
东莞市政府大楼与行政中心广场
比较来看，三个核心区域中，南城总部基地和行政文化中心的已经很成熟，而东莞cbd则还需要一些时间兑现。
除了区域规划之外，东莞也有一些着重打造的产业基地。像天安数码城、南盛科技园、联科国际信息产业园都在其中。
东莞天安数码城
而这些基地，现在都已经有了一部分产业的入驻和落地。但后续会如何发展还需继续观察。
看完南城的规划发展情况，再回头看看南城的楼市。
现在南城的楼市随着城市的建设水涨船高。
新房方面，因为属于中心城区，开发的时间早，南城现在可开发用地已经不多，新盘的推出也很少。
而在稀有的新盘中，最引人关注的是位于东莞CBD片区的华润项目万象府。
没错，又是华润，和深圳的华润四一样，同样是好地段、同样引来了许多购房者的关注。
早在9月份，华润万象府就已经推出了第一期，均价为41000元/㎡，比很多周边的楼盘的价格都低，出现了小规模的倒挂，因此当时一期480套房源，一推出3秒秒光!
万象府营销中心
而二期传闻是在12月开盘，但和所有深圳的网红盘一样，华润万象府需要验资+预约才能看房。而且价格方面也将会在40000元/㎡以上。即便如此，这依然会有大量买房客准备打新二期的房源，在这一点上，南城新房市场的疯狂已经媲美深圳。
东莞华润万象府
二手房方面，南城的价格普遍在40000-44000元/㎡之间。除了一部分业主因为想要尽快把房子卖出而降价之外，多数情况下，想要在南城买一套三房，总价加税费，至少是要400万。
南城二手房的房价，已经和深圳一些区无异。
东莞过去的一波上涨，很大程度上要归功于中心城区，尤其是在城市规划上充满了野心的南城。
当然，虽然南城的建设已经初见成效，但它对于房价到底有多大的支撑力，是否就一定能支撑现在的房价，依然需要打个问号？
而且，先当下南城房价已经超过40000元/㎡，快赶上深圳的东部一些区了，楼市中甚至也出现了打新热、倒挂等很多深圳楼市才会出现的现象。
楼市愈发“深圳化”，对于还在建设中的南城来说，其实是需要警惕的倾向。
此前，东莞市的调控一直是若即若离，力度算不上大。但现在东莞整体的涨幅已经飙到第一，已经到了不得不进一步采取措施的时候，因此，东莞日后持续加紧调控的可能性非常大。
在房价已经居高且调控可能进一步发力的情况下，南城的楼市虽然很火，但当下并不值得投资。
南城这一年的上涨已经基本透支了涨幅，想要进一步上涨，还需要两到三年后，城市规划建设进一步兑现之后才能实现。
因此，未来一段时间内的南城价格会逐渐趋于理性，现在入场南城，伴随着调控可能导致的出售困难，基本就意味着高位站岗。
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