防长租公寓“暴雷”，多地要求租金及租金贷存入监管账户

新京报讯（记者 吴娇颖）防范长租公寓“暴雷”，近日，深圳、重庆等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知。深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”；重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。

这并非住房租赁企业资金监管问题首次引发关注。去年底，住建部等六部门联合发文，明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并要求住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。

作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规，今年9月公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》也提出，将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

专家表示，此类资金监管办法是针对住房租赁企业“高进低出、长收短付”提出的针对性举措。但要真正从源头上防范住房租赁企业高风险经营，还可要求其经营规模和自有资金相匹配。同时，鼓励重资产自持长租企业和进行撮合交易的房地产经纪机构发展，增加市场租赁房屋供应，真正发展壮大租房租赁市场。

现象：长租公寓“高进低出、长收短付”引发关注

11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，要求住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

该通知提到，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“暴雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。

记者注意到，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门去年底联合发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确表示，应加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管。

今年9月公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》也提出，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

同时，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

措施：多地要求租金及“租金贷”纳入监管账户

为实施住房租赁资金监管，加强住房租赁企业合规经营，近期，重庆、成都、西安等地已专门发布通知，要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管。

11月13日，重庆发布通知，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户，账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。承租人支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应监管。承租人支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。

此前，成都于9月下发通知，要求通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，并与承办银行签订资金监管协议。承租人支付租金周期超过三个月的，企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需企业和承租人与贷款发放金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。

与重庆、成都相比，杭州对租赁资金监管更为严格。杭州明确，8月31日起住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等均应缴入租赁资金专用存款账户管理。9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%。

10月底，西安也发布通知明确，“托管式”租赁企业在开展租赁业务前需与西安范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。开立监管专用账户后，监管银行须通过西安市住房租赁交易服务平台填报企业监管账户信息。

回顾：住房租赁条例拟规定不得诱导使用租金贷

深圳此次新发布的规范通知还要求，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

去年底，住建部等六部委发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》及今年9月征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，都已明确提到，住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。

上述《意见》明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

《住房租赁条例（征求意见稿）》也提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

解读一：租金纳入账户监管能解决什么问题？

——对“高进低出、长收短付”的针对性举措

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，当前，有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用“租金贷”的情况。这些租赁企业出租的房屋是受房东委托，也就是所谓托管式租赁企业。“一方面，租赁企业可能会以租金优惠、分期还款等名义，鼓励承租人在租房时使用一年期的租金贷款。另一方面，租赁企业通过承租人获得了一年贷款，付给房东的租金却是按月或季付的。这也就是所谓的‘长收短付’。”

他指出，租赁企业通过这种方式控制了更多资金和房源，用于扩张和周转。在租赁市场长期稳定的情况下，弊端暂时看不见，一旦市场出现短期波动，租赁企业资金链条断裂“跑路”，房东和承租人就都成为了受害者。目前，各地出现“暴雷”的租赁企业基本属于这种情况。

因此，无论是深圳强调不得“高进低出、长收短付”，还是重庆、成都等地要求对承租人支付周期超过三个月的租金和以“租金贷”方式获得的资金进行监管，都是针对此类情况提出的监管举措。

也正是基于此，今年9月征求意见的《住房租赁条例》也拟对住房租赁企业“高进低出、长收短付”作出规定，要求住房租赁企业收取承租人租金的周期不能长于付给房东的租金周期，支付给房东的租金不能高于收取的承租人租金。

解读二：如何防范住房租赁企业高风险经营？

——经营规模应与自有资金匹配，鼓励重资产自持长租企业和房产经纪机构发展

“托管式的租赁经营业务，即住房租赁企业在替他人管理财产，相当于金融机构里的资产管理。”楼建波提出，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定企业托管的资产规模不能超过自有资金多少倍，或者自有资金要占到付给房东的房租的百分比为多少。

“有业界同行提出，如果实施这种规定，租赁企业将无法托管足够多的房源从而被限制发展，但只要有租赁需求在，一定会有更多企业进入市场，形成良性竞争。一家租赁企业控制一个地区50%以上的房源，和10家租赁企业各控制10%的房源，我认为后者应该更有利于形成良好的市场秩序。”楼建波表示。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，对容易“暴雷”的轻资产住房长租企业需要进行资金监管，但高收低租本身就是长期亏损状态，不可能长久持续。因此，从源头上，不应片面鼓励轻资产长租企业发展，除非其有低成本房源，能够稳定地赚取低收高租的差价。

同时，赵秀池认为，从源头上防止住房租赁企业高风险经营，应该鼓励重资产自持长租企业和进行撮合交易的房地产经纪机构发展。

解读三：哪些措施有利住房租赁市场平稳发展？

——增加市场租赁房屋供应，建立租购并举住房制度

“另外，建立租购并举的住房制度，发展租赁市场，不能片面强调发展租赁机构，要根据我国国情，让更多的个人房东和承租人直接在租赁平台上实现手拉手交易，更有利于租赁市场平稳发展。”赵秀池说。

此外，楼建波提出，发展住房租赁市场最终的目标，应该是增加市场租赁房屋供应，让住房租赁市场平稳有序发展。“如果租赁企业仅仅停留在托管式经营，将零散的房源集中起来出租，那租赁企业和中介并没有区别。”

新京报记者 吴娇颖