本文转载自公众号 「子木聊房」
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文/子木
距离2021年就剩不到2个月的时间，每逢这个时候，总习惯去总结些什么。
因为时间是有痕迹的，如果只懂得往前走，而不停下来思考，那你根本不知道自己到底走了怎样的路，这时间也大概率是荒废了。
粗略统计了一下，截止目前，2020年我已经在各个渠道解答了读者关于买房的问题6832个。
在这些问题中，不单是买与不买的选择，更多是不同人对于房子的诉求、看法和态度，以及由房子衍生出，酸甜苦辣的人生。
于是突然有一个想法，就是尽可能找到大家都爱犯的错误，把它总结出通俗易懂的答案，也希望这浓缩的9个思维，在未来对你有所启发。
1
宏观大势锱铢必较，微观市场走马观花。
昨天一个准备买房的朋友问我，如果拜登登上美国总统宝座，对西安房价有什么影响？
随后我就条件反射到了川普身上。
川普在位期间对华态度一直采取遏制措施，想方设法阻止中国上位。一系列操作后，2019年，中国的贸易产业出口受挫，尤其是深圳，影响不小。
但是2020年深圳房价却来了一波实实在在的上涨。
为什么，经济受挫房价却反弹了？
1、深圳能有现在的地位不仅是外贸产业，还有科技、金融等一些列成熟的第三产业，复杂的市场结构冲抵了风险。
2、经济受压，人们倾向于资产避险，买房无疑是最好的去处。
3、深圳的长期积累的供需矛盾再次进入临界点。
拜登成为美国总统，对华态度即使突破了川普的上限，也不会对中国房价产生多大影响，何况目前的美国经济形势重在修复而不是挑衅，是无力支撑继续两败俱伤的。
当我写完这段文字以后，我问他一个问题，西安上个月二手房成交量是多少，环比上涨还是下跌了。
结果他说，没有关注。
这就是一个典型的错误思维，对宏观大势锱铢必较，对微观市场走马观花。千万别天天趴在网上听某些神人算卦，大谈天地走势，跟你没啥关系，把你所在的城市研究明白那就已经很厉害了。
房地产市场成长这么多年，在宏观层面对房价的影响现在有且只有三个：调控政策、货币、人口和土地。其他一律可以忽视，尤其是国外因素。
2
热衷逛售楼处，看见人多就心痒痒，而对二手房门店避而远之，一步都不肯踏入。
这种思维的购房者，十之八九是被割的韭菜。
房屋交易，重买更重在卖，房子只有卖出去才能兑现价值，而这，只能在二手房市场中体现。
如果你看到一段时间二手房中介门店门可罗雀，那么此阶段最好别买房。
因为房子卖不出去，说明市场需求完全跟不上，继续等一段时间，很可能看到一些二手房在降价，甚至售楼处出现降价打折现象。
但如果只关注新房售楼处，那猫腻就多了。有的媒体造势，有的售楼处花重金请群演，俨然一副热闹景象，在售楼处小姐的专业话术下，没过多久你就被攻陷了。
高手买房永远会扎根于二手房市场，地段好、物业优质的次新房才是首选，不用担心期房烂尾，也不用担心质量不过关，所看即所得还能砍价，信息更加透明可靠。
3
对房地产中介嗤之以鼻，拒绝和中介成为朋友。
生活中，往往因为烦人的房产推销电话让人抓狂。所以很多人对中介的印象都不好，只有在交易时才愿意和中介交流。
记住一句话，春江水暖鸭先知，作为天天和房子打交道的人，中介无疑是深水鸭，而你充其量只是岸上的看客。江水的温度，只有通过中介才能感知。
在很多城市，我都有很好的房地产中介朋友。行情好不好，问他们最近生意好不好做就可以。贷款利率、政策消息、房价走势他们都有自己的积累的原始数据，给你提供了判断的依据。
其实，在交易天平上，中介是比较倾向于买家的。因为想要快速成交，最好的方法就是压低卖家预期，让房子价格有充分的竞争力，一个好的中介朋友无疑是帮砍价的好手。
所以买到一套好房，原则上一定要在此地区有2-3名很好的中介朋友，至于如何建立互助关系，很简单，将心比心，一顿烧酒即可。
4
在大城市买不起房子，那我先贷款从小地方买一套房子，作为过渡。
很多刚毕业的年轻人没有在大城市的车票，流水也不够，于是家人提倡，在老家先买套房得了，等以后有钱了再去大城市买房不迟。
很多人就这么傻傻地上了车。
然而两年后，当首付和流水都攒够了，却发现和大城市距离比两年前都遥远。
前两年很多城市为了抑制炒房客，均出台了限购限贷政策，这种调控政策未来将大概率永久运行下去。那么如果在小城市买房，意味着丧失了首套首贷的资格。
像北京、上海这样的城市，首套和二套，处女贷和非处女贷造成的成本差额都是几十万起步的，对于一般家庭来说影响很严重。
所以一定要珍惜你的处女贷和处女票，千万不要轻易交出去。
5
抄底是抄不到的，房价涨就跟着买。
楼市抄底是我一直在研究的课题，也是我一向对外的观点主张。但事实上，我们只能做到相对抄底，而没有绝对抄底。怎么说呢？
是否能抄到房价底，前提要判断市场是否沉入底部区间。而市场底又分为：政策底、利率底。
政策底：这个城市未来是否会继续发布严格的调控政策。目前来看，从2017年到现在，三年的调控已经出无可出，尤其今年的「打鼹鼠式」调控政策已经彻底驱散了城市的炒作风气，可以说现在已经全面进入了政策底。
利率底：房贷利率是行情影响的最大因素之一，直接影响购房成本。但目前来看，从4月份之后，LPR利率一直保持未动，而全国平均房贷利率也已经结束年内九连降，全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，也已进入利率底。
调控和利率双双入底，已经证明当下绝大多数城市的楼市全面进入理性市场，这时候很容易出现房价底。
大家一定要格外关注年尾这段行情节点，如果11月、12月的成交量相对10月有所上涨，可以跑步入场。
当然冷市最适合淘笋，而笋盘才是真正意义上的抄底。
6
买房就要满足当下居住需求，未来并不重要。
其实买房的真正含义是钢筋水泥壳里的生活，起码在买房那一刻起想到未来5年的居住场景。
很多人买房一时兴起，只为了能有一套属于自己的房子，尤其在大城市，首选了一套1室1厅的小房子。
结果2年以后结了婚，3年以后生了娃，房子太过拥挤没法住，再去置换时，发现小户型产品的房价增值潜力安全跑输周边的刚需两房，后悔已经晚了。
其实买房就是跳着买，尽可能地抗压，用家庭的50～60%收入供房是最合算的，低于这个区间杠杆价值没有最大化，高于这个区间，对生活质量有一定的影响，同样不可取。
7
我妈让我留在身边，房子也要买在家里。
这是一个在985大学毕业的研究生给我的留言。她说，父母非常希望自己能呆在三四线老家，陪伴家人，为此还商量要多买一套房给她，但她不喜欢三四线城市的工作氛围，想在一线城市工作生活。
其实在买房这件事情上，大多数父母多多少少存有私心，这是很正常的。但如果以此去干涉孩子的人生，实属刻薄。
有句话叫做，“站在风口上，猪能飞上天”，行业是风口，城市也是风口，而城市里的每一个居住者都是城市发展红利的享有者。
5年以后，两个不同能级的城市居民，会产生极大的财富差异。当然我并不是说让所有人挤在一二线城市挤地铁或者与竞争者角逐，过着忙碌的生活，而是尽可能在能级较高的城市留一套房子。
你可以选择呆在老家，陪伴着父母，但同样有一个优质的资产在为你跑赢通胀，享受着时代发展红利，这是最好的选择。
而且在买房时，尽可能自己去研究，把父母的建议作为参考项。
很多父母喜欢用“我吃过的盐比你吃过的饭都多”这句话来训诫儿女，但殊不知中国楼市发展史才20多年，新的城市化迁徙已经冲破了“落叶归根“的古旧思维。
老年人是往“回”了买，而现在都是往“出”了买，往“高”了买。
8
我想买房，但只能等我攒够了首付再买。
买房之前，一定要对自己的杠杆能力有充分的认知。
在买首套房子的时候，不要只考虑自己手里有多少钱，还要考虑家人能支援多少的借款，另一半的家庭能支援多少钱，以及能对外借到多少钱。
只要你的工作稳定，还贷能力OK，就不要害怕借钱。借用家庭钱包投资属于你的一方天地，再去反馈给他们，这是很值得的。
因为有时候房价涨起来的速度远比你赚钱的速度要快，一个机会踏空又是几年的努力。与其自己拼死拼活努力，不如学会如何做资源整合。
当然这里并不意味着你过分透支自己的杠杆，成为实实在在的房奴，而是把杠杆控制在60%左右。
相信我，5-10年以后，你的压力会减轻，房子带来的价值会弥补你前期的劳累。而且要把还贷期限拉到最长，千万不要提前还贷，可以参考我的另外一篇文章《再说一次，不要早还房贷》。
不信，你可以问问20年前、10年前、5年前买房的人。
9
读大学不重要，还不如家里有3套房。
对于普通家庭来讲，孩子读一所好的大学是实现家族振兴，跨越阶级鸿沟的唯一途径。
因为好的大学，基本都在能级较高的城市中。优质大学生，也是各个城市争相竞争的稀缺资源。
现在各个城市不单在在户口上对人才敞开怀抱，而且都在建造人才保障房，单独给人才提供低利率低成本的购房途径。在一二线买一套房，并以此为人生起点，几年以后，整体价值绝对超越三四线的3套房。
如果你无法完成阶级跃迁，那么就从现在开始，关注孩子的读书情况，尽可能让他上当地最好的学校，提供最安静的读书环境。
千万别被类似于“顺其自然”、“安于现状”的鸡汤所迷惑，古往今来，任何杰出的人才都不是散养出来的。
ＥＮＤ
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